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Ein Häuschen mit Garten …

10. Oktober 2021

Dieser Text erschien erstmals in der Zeitschrift ZErb (zerb verlag).

… das war und ist der Traum vieler Bundesbürger. Und auch wenn (oder gerade weil) die Eigentumsquote in Deutschland im Vergleich zu vielen unserer europäischen Nachbarn eher niedrig ist, sind diejenigen, die die selbst genutzte Immobilie tatsächlich ihr eigen nennen können, zu Recht sehr stolz und glücklich. Dies gilt in jüngerer Vergangenheit umso mehr, als die steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren für einige dazu geführt haben, dass sie – jedenfalls auf dem Papier – als recht wohlhabend gelten können. Einfamilienhäuser, deren Finanzierung bzw. Entschuldung mit Hilfe eines durchschnittlichen Einkommens gerade so möglich war, repräsentieren – je nach Lage – heute mitunter hohe 6-stellige oder sogar 7-stellige Werte.

Dass diese Werte nicht realisiert werden können, solange die Eigentümer die Objekte selbst nutzen, ändert hieran nichts – auch nicht in erbschaftsteuerlicher oder bewertungsrechtlicher Hinsicht. Das kann leicht zum Problem werden: Denn wenn außer dem wertvollen Eigenheim kaum weiteres, schon gar nicht liquides Vermögen vorhanden ist, wird die Finanzierung der Erbschaftsteuerbelastung mitunter recht schwierig. Gerade beim Übergang auf einzelne oder wenige Erben reichen deren persönliche Freibeträge nicht aus, um den Immobilienwert abzudecken. Der Verkauf oder wenigstens die Belastung des Eigenheims zur Finanzierung der Erbschaftsteuerschuld ist manchmal unausweichlich.

Dieses Problem hat auch der Gesetzgeber erkannt und daher in § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG sachliche Steuerbefreiungsmöglichkeiten für das sogenannte Familienheim vorgesehen. Von diesen kann insbesondere der Ehegatte des Eigentümers, in etwas eingeschränktem Umfang auch die Abkömmlinge, profitieren.

Der Teufel steckt hierbei aber im Detail. Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist eine Art „Dauerbrenner“ bei den Finanzgerichten und auch beim BFH. Zumeist kann sich der Steuerpflichtige mit seinen Rechtsansichten und der erstrebten Steuerfreiheit nicht durchsetzen. Die Auslegung der Normen erfolgt recht restriktiv.

Diese Erfahrung musste auch die Tochter einer im Jahr 2013 verstorbenen Erblasserin machen. Denn die Erblasserin bewohnte eine ihr selbst gehörende Eigentumswohnung, an der sie unter anderem deshalb besondere Freude hatte, weil der von ihr genutzte Garten auf einem unmittelbar angrenzenden, ebenfalls im Eigentum der Erblasserin stehenden, weiteren Grundstück lag.

Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Gewohnheiten der Erblasserin ging die Erbin davon aus, dass das Gartengrundstück ebenso wie die Eigentumswohnung zusammen das Familienheim i.S.v. § 13 Abs. 1 Nr. 4 c ErbStG bildeten. Das sahen sowohl die Finanzverwaltung als auch das FG Münster (4 K 2568/16) und Anfang dieses Jahres auch der BFH (Urt. v. 23.2.2021 – II R 21/19, DStR 2021, 1816) anders.

Denn bei der nach Auffassung des BFH gebotenen wortgetreuen Anwendung der Befreiungsnorm kann ein begünstigtes Familienheim immer nur ein „bebautes Grundstück“ sein. Demzufolge kam die Einbeziehung des (grundbuchmäßig separierten) Gartengrundstücks in den Anwendungsbereich der steuerlichen Privilegierung nicht in Betracht.

Im entschiedenen Fall wäre es wohl selbst durch Gestaltungsmaßnahmen nicht ganz einfach gewesen, die steuerliche Situation zu optimieren. Die Verbindung des Gartengrundstücks mit der Eigentumswohnung wäre bereits zivil- bzw. grundstücksrechtlich etwas herausfordernd gewesen. Bei Einfamilienhäusern mit angrenzendem (aber grundbuchmäßig separiertem) Gartengrundstück ist die Lage einfacher. Hier kann nämlich das bebaute Grundstück durch Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder durch Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) mit dem eigentlichen Familienheim zusammengeführt werden. Dann liegt insgesamt ein bebautes Grundstück vor, so dass auch der Garten als Teil des Familienheims von den in § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG vorgesehenen Steuerbefreiungen erfasst sein kann.

Auf diese Weise bleibt also nicht nur „Mama ihr klein‘ Häuschen“, sondern auch ihr Häuschen mit Garten steuerlich verschont.

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