Presseartikel

Mehrheitsbeschlüsse von Erbengemeinschaften bei vermieteten Immobilien möglich
BGH weist querulatorische Miterben in die Schranken


Nicht selten streiten Erbengemeinschaften erbittert darüber, was mit einer geerbte Immobilie zu geschehen hat. Soll die Immobilie weiter vermietet oder verkauft werden? Oder bezieht ein Miterbe die bislang vermietete Wohnung? Im Extremfall kann ein solcher Streit bis zur Teilungsversteigerung der Immobilie führen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11. November 2009 kann nun eine Erbengemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss erheblich einfacher und schneller agieren.

Bislang musste die Kündigung eines Mietverhältnisses von allen Miterben einstimmig ausgesprochen werden. Zwar ist jeder Miterbe den anderen Miterben gegen-über verpflichtet, bei der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ mitzuwirken. Blockierte ein Miterbe allerdings diese „ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen“, so musste die Miterben ihn bisher zunächst auf Zustimmung zur Kündigung verklagen. Aufgrund der langen Verfahrensdauer war die Erbengemeinschaft damit praktisch handlungsunfähig.

In seinem Urteil vom November 2009 hat der BGH festgestellt, dass Miterben ein Mietverhältnis auch mit einfacher Stimmenmehrheit kündigen dürfen. Sie dürfen dies in dem Fall, wenn etwa eine Kündigung als Maßnahme der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ des Nachlasses anzusehen ist.

Die ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme
Ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsgemäß ist, so der BGH, muss vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Handelnden beurteilt werden – also aus objektiver Sicht. Hier sind verschiedene Interessenlagen denkbar. Grund-sätzlich jedoch ist davon auszugehen, dass beispielsweise eine Kündigung, die der Werterhaltung des Nachlasses dient, zur „ordnungsgemäßen“ Nachlassverwaltung zählt. Deshalb ist die Kündigung eines Mietvertrages objektiv dann als wirtschaftlich vernünftig anzusehen, wenn ein offensichtliches Missverhältnis zwischen dem angemessenen Mietzins und dem tatsächlich bezahlten Mietzins besteht. Die Kündigung würde in diesem Fall nicht zu einer Entwertung des Nachlasses führen, sondern sie würde vielmehr den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses zu einem angemessenen Mietzins ermöglichen.

Zündstoff nicht gänzlich beseitigt
Das BGH-Urteil erleichtert auf der einen Seite zwar die Beschlussfassung einer Erbengemeinschaft, die möglicherweise in Streit geraten ist. Auf der anderen Seite aber birgt die Frage, ob eine Kündigung im Einzelfall eine „ordnungsgemäße Verwal-tungsmaßnahme“ ist, natürlich weiterhin Zündstoff.

BGH-Entscheidung vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 (Fundstelle NJW 2010 S. 765)
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